برای بهترین نمایش در ویرایشگر بلوک و حفظ ساختار هدینگ‌ها، پیشنهاد می‌شود پس از کپی کردن متن، هدینگ‌ها را با ابزار ویرایشگر به H1، H2، H3 تبدیل کنید. رنگ‌بندی و طراحی به صورت توصیفی ارائه شده است تا در پیاده‌سازی نهایی اعمال شود.

—

**

راهنمای کامل تنظیم قرارداد اجاره خانه

**

اجاره خانه یکی از مهم‌ترین و پرتکرارترین معاملات در زندگی ماست. فرقی نمی‌کند مستأجر باشی یا موجر، داشتن یک قرارداد اجاره نامه شفاف، جامع و دقیق، کلید یک رابطه بی‌دردسر و جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم احتمالی در آینده است. بیا با هم گام به گام تمام نکات حیاتی تنظیم این قرارداد رو بررسی کنیم تا هم خیال خودت راحت باشه و هم حقوق هر دو طرف به درستی حفظ بشه.

—

**

مقدمات کلیدی قبل از نگارش قرارداد

**

قبل از اینکه قلم به دست بگیریم و شروع به نوشتن متن قرارداد کنیم، چند مرحله مهم وجود داره که باید با دقت طی بشه. این مراحل، پایه و اساس یک قرارداد محکم رو می‌سازه.

**

شناسایی کامل طرفین قرارداد

**

اولین و مهم‌ترین قدم، شناخت دقیق هویت موجر و مستأجر است. این یعنی باید تمام اطلاعات هویتی و ثبتی آن‌ها به صورت کامل و بدون نقص ثبت شود.

* **برای اشخاص حقیقی:**
* نام و نام خانوادگی
* نام پدر
* شماره شناسنامه
* کد ملی
* تاریخ تولد
* محل صدور
* نشانی دقیق اقامتگاه (برای ابلاغ مکاتبات)
* شماره تماس معتبر
* **برای اشخاص حقوقی:**
* نام شرکت
* شماره ثبت
* شناسه ملی
* کد اقتصادی
* محل ثبت
* نشانی دقیق مرکز اصلی شرکت
* نام و سمت نماینده قانونی شرکت (با ارائه مدارک مثبته وکالت یا نمایندگی)

**

بررسی دقیق سند ملک و هویت مالک

**

به عنوان مستأجر، این حق شماست که از مالکیت موجر بر ملک اطمینان حاصل کنید. از موجر بخواهید سند مالکیت یا بنچاق رسمی ملک را ارائه دهد و تطابق اطلاعات سند با کارت ملی او را بررسی کنید. در صورتی که موجر وکیل مالک است، وکالت‌نامه رسمی با حدود اختیارات مشخص را مطالبه کنید. اگر ملک اوقافی است، حتماً با اداره اوقاف هماهنگ شوید.

**

بازدید کامل ملک و بررسی وضعیت موجود

**

هیچوقت بدون بازدید کامل و دقیق از ملک قرارداد امضا نکنید. وضعیت تاسیسات، شیرآلات، دیوارها، سقف، کف، سیستم گرمایش و سرمایش، کمدها، کابینت‌ها و هر جزء دیگری که در ملک وجود دارد را بررسی کنید. بهتر است عکس و فیلم از وضعیت اولیه ملک تهیه کنید تا در زمان تخلیه دچار مشکل نشوید. هرگونه نقص یا مشکل را در همین مرحله به اطلاع موجر برسانید و در صورت توافق، نحوه رفع آن را در قرارداد ذکر کنید.

—

**

ارکان اساسی قرارداد اجاره

**

یک قرارداد اجاره نامه استاندارد باید شامل بخش‌های مشخص و با جزئیات کامل باشد. این ارکان، چارچوب قانونی و عملی توافق شما را تشکیل می‌دهند.

**

موضوع قرارداد: مشخصات کامل مورد اجاره

**

باید به صورت واضح و بدون ابهام، مشخصات ملک مورد اجاره شامل:

* نوع ملک (آپارتمان، ویلا، مغازه، انبار)
* آدرس دقیق و کامل پستی (خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد)
* پلاک ثبتی و فرعی (مطابق با سند مالکیت)
* متراژ دقیق ملک
* تجهیزات و امکانات موجود (پارکینگ، انباری، آسانسور، شوفاژ، کولر، پکیج و…)
* ذکر وضعیت کنونی ملک و اینکه آیا مبله است یا خیر.

**

مدت اجاره: از کی تا کی؟

**

مدت اجاره باید کاملاً مشخص و معین باشد. مثلاً “یک سال شمسی کامل از تاریخ 1403/07/01 لغایت 1404/07/01”. هیچگاه نباید مدت اجاره را مبهم بگذارید، چون از شروط صحت عقد اجاره است و در صورت عدم تعیین، قرارداد باطل خواهد بود.

**

مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن

**

این بخش قلب اقتصادی قرارداد است و باید با دقت بالا تنظیم شود:

* **مبلغ اجاره‌بها:** به عدد و حروف به صورت ماهیانه یا سالیانه.
* **رهن (ودیعه):** مبلغ ودیعه (قرض‌الحسنه) به عدد و حروف.
* **نحوه پرداخت:**
* تاریخ دقیق پرداخت اجاره هر ماه.
* شماره حساب بانکی موجر برای واریز.
* تعیین جریمه دیرکرد پرداخت اجاره در صورت توافق.
* **افزایش اجاره‌بها:** اگر قرار است اجاره‌بها در سال‌های آتی افزایش یابد، نحوه و میزان آن (مثلاً 20% افزایش سالیانه) باید در قرارداد ذکر شود.

—

**

تعهدات و شروط مهم در قرارداد اجاره

**

این بخش جایی است که بسیاری از اختلافات آینده ریشه در آن دارد. هرچه دقیق‌تر و جزئی‌تر به این تعهدات بپردازید، احتمال بروز مشکل کمتر می‌شود.

**

تعهدات موجر

**

1. **تحویل ملک سالم:** موجر باید ملک را در تاریخ مقرر و با وضعیت توافق شده (که بازدید شده است) به مستأجر تحویل دهد.
2. **رعایت حریم خصوصی:** موجر حق ندارد بدون هماهنگی و اجازه مستأجر وارد ملک شود، مگر در موارد اضطراری و موجه (مثلاً آتش‌سوزی یا نشت آب).
3. **پرداخت هزینه‌های اساسی:** معمولاً هزینه‌های تعمیرات اساسی (مثل خرابی موتورخانه، ایزوگام، سقف و…) بر عهده موجر است. این موارد را به وضوح مشخص کنید.
4. **بازگرداندن ودیعه:** موجر موظف است پس از اتمام مدت اجاره و تخلیه ملک توسط مستأجر، مبلغ ودیعه را بلافاصله یا در بازه زمانی توافق شده بازگرداند.

**

تعهدات مستأجر

**

1. **پرداخت به موقع اجاره‌بها:** مهمترین تعهد مستأجر.
2. **حفظ و نگهداری ملک:** مستأجر باید ملک را به نحو متعارف نگهداری کند و از انجام کارهایی که باعث ورود خسارت به ملک می‌شود خودداری کند.
3. **عدم تغییر کاربری:** مستأجر حق تغییر کاربری ملک را ندارد (مثلاً تبدیل مسکونی به تجاری).
4. **عدم انجام تعمیرات اساسی بدون هماهنگی:** تعمیرات جزئی (مانند تعویض لامپ، واشر شیر) بر عهده مستأجر است. اما برای تعمیرات اساسی، باید با موجر هماهنگ شود.
5. **عدم انتقال به غیر:** مستأجر حق ندارد ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا قسمتی از آن را به شخص دیگر واگذار کند، مگر با اجازه کتبی موجر. این مورد را حتماً در قرارداد ذکر کنید.
6. **پرداخت قبوض و هزینه‌های مصرفی:** قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان معمولاً بر عهده مستأجر است. در مورد نحوه تسویه قبوض پس از اتمام قرارداد نیز شفاف‌سازی کنید.
7. **تخلیه ملک در موعد مقرر:** پس از اتمام مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر در همان وضعیتی است که تحویل گرفته (با در نظر گرفتن استهلاک عادی).

—

**

شرایط فسخ و حل اختلافات

**

پیش‌بینی وضعیت‌های احتمالی و راه‌حل آن‌ها، یک قرارداد را از یک توافق ساده مامی‌کند.

**

موارد فسخ قرارداد

**

در قرارداد باید به وضوح مشخص شود که در چه شرایطی هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را دارند. برخی از این موارد شامل:

* عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت مشخص (مثلاً دو ماه متوالی).
* استفاده مستأجر از ملک در خلاف جهت توافق شده.
* انتقال ملک به غیر بدون اجازه موجر.
* نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی (باید با شرایط قانونی و اخطار قبلی همراه باشد).
* خرابی اساسی ملک که امکان سکونت را از بین ببرد.

**

مرجع حل اختلاف

**

برای جلوگیری از درگیری‌های طولانی، بهتر است مرجع حل اختلاف را از قبل تعیین کنید.

* **دادگاه صالح:** مشخص کردن دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه یکی از طرفین.
* **داوری:** در صورت تمایل، می‌توانید یک داور مرضی‌الطرفین یا یک نهاد داوری را برای حل اختلافات معرفی کنید که روند حل و فصل سریع‌تر باشد.

—

**

جدول آموزشی: مقایسه وظایف موجر و مستأجر در نگهداری ملک

**

در اینجا یک جدول ساده برای روشن‌تر شدن تقسیم وظایف در خصوص نگهداری و تعمیرات ملک آورده شده است:

—

**

اینفوگرافیک: چک لیست نهایی قبل از امضای قرارداد

**

—

**

کیس استادی: تجربه آقا رضا و چالش‌هایش

**

بیاین یه سر به داستان آقا رضا بزنیم. آقا رضا که یک مستأجر باتجربه بود، به دلیل عجله و اعتماد بی‌جا، یک بار حسابی به دردسر افتاد. ایشون ملکی رو اجاره کرد که موجرش، “خانم مریم”، ادعا می‌کرد مالک هست، اما آقا رضا مدارک مالکیت رو کامل بررسی نکرد. در قرارداد هم قید نشده بود که “خانم مریم” وکیل مالک اصلی هست یا خودش مالکه. بعد از چند ماه، مشخص شد که خانم مریم، فقط یکی از وراث ملک بوده و سایر وراث، از اجاره دادن ملک رضایت نداشتن.

نتیجه چی شد؟ آقا رضا مجبور شد زودتر از موعد ملک رو تخلیه کنه، بدون اینکه فرصت کافی برای پیدا کردن جای جدید داشته باشه. از طرفی، چون قرارداد رو بدون حضور شاهد و در یک بنگاه نامعتبر امضا کرده بود، در بازپس‌گیری کامل پول رهن و هزینه‌های جابجایی هم به مشکل خورد.

**درس این داستان برای ما چیه؟** اینکه هیچوقت، تاکید می‌کنم هیچوقت، از مراحل اولیه مثل بررسی دقیق هویت و مالکیت طرفین و حضور شاهدان غافل نشیم. این جزئیات کوچیک، می‌تونن جلوی ضررهای بزرگ رو بگیرن.

—

**

نکات تکمیلی و مهم

**

* **حضور دو شاهد:** حتماً از دو شاهد عاقل و بالغ بخواهید قرارداد را امضا کنند و مشخصات کامل آن‌ها (نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی) در ذیل قرارداد قید شود. این امر اعتبار حقوقی قرارداد را بسیار بالا می‌برد.
* **ثبت در سامانه املاک و مستغلات:** اگر قرارداد را از طریق بنگاه املاک رسمی تنظیم می‌کنید، حتماً بخواهید آن را در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت کنند و کد رهگیری دریافت کنید. این کد برای شما بسیار ارزشمند خواهد بود.
* **تهیه نسخه‌های متعدد:** حداقل سه نسخه از قرارداد (یک نسخه برای موجر، یک نسخه برای مستأجر، یک نسخه برای بنگاه املاک یا آرشیو شخصی) تهیه و هر سه نسخه توسط همه طرفین و شاهدان امضا شود.
* **مطالعه دقیق:** قبل از امضا، تمام بندهای قرارداد را با دقت بخوانید و از هرگونه ابهام یا سوال در متن قرارداد خودداری کنید. اگر نکته‌ای برایتان نامفهوم است، حتماً از مشاور املاک یا وکیل سوال کنید.
* **مشورت با متخصص:** در موارد پیچیده یا با مبالغ بالا، حتماً از یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص کمک بگیرید.

—

**

سوالات متداول (FAQ)

**

**

آیا بدون کد رهگیری قرارداد اجاره معتبر است؟

**
بله، قرارداد اجاره بدون کد رهگیری هم اعتبار قانونی دارد، به شرطی که شرایط عمومی صحت قراردادها (مانند قصد و رضای طرفین، اهلیت، مشروعیت جهت معامله) رعایت شده باشد. اما کد رهگیری امنیت و شفافیت بیشتری به معامله می‌بخشد و در مراجع قضایی می‌تواند اثبات قرارداد را آسان‌تر کند.

**

چه زمانی موجر می‌تواند مستأجر را از ملک بیرون کند؟

**
موجر تنها در پایان مدت قرارداد و با رعایت شرایط قانونی می‌تواند درخواست تخلیه ملک را از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه ارائه دهد. در طول مدت قرارداد، تنها در صورت نقض صریح شروط قرارداد توسط مستأجر (مثلاً عدم پرداخت اجاره برای چند ماه متوالی یا استفاده نامتعارف از ملک) یا موارد خاصی که در خود قرارداد ذکر شده باشد، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد.

**

آیا مستأجر می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد (اجاره فرعی)؟

**
خیر، طبق قانون، مستأجر حق ندارد ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا حتی قسمتی از آن را به دیگری واگذار کند، مگر اینکه این اجازه به صراحت و به صورت کتبی از سوی موجر در قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، این اقدام مستأجر می‌تواند موجب فسخ قرارداد اجاره توسط موجر شود.

**

اگر موجر رهن مستأجر را پس ندهد، چه باید کرد؟

**
در صورتی که موجر پس از اتمام قرارداد و تخلیه ملک توسط مستأجر، از بازگرداندن مبلغ ودیعه خودداری کند، مستأجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) برای مطالبه ودیعه خود اقدام کند. معمولاً لازم است قبوض و هزینه‌های مربوط به دوره سکونت تسویه شده باشند.

—

**

جمع‌بندی نهایی

**

تنظیم یک قرارداد اجاره خانه، بیش از یک کاغذبازی ساده است؛ این کار تضمین‌کننده آرامش خاطر و حفظ حقوق هر دو طرف معامله است. با صرف کمی زمان و دقت در ابتدا، می‌توانید از بروز مشکلات و اختلافات بزرگ در آینده جلوگیری کنید. امیدواریم این راهنما به شما در تنظیم قراردادی محکم و بی‌نقص کمک کند.

—

—